제1장 총칙
제6-1조(목적)
이 규정은 자본시장법 제8조에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자가 대체투자자산에 투자할 때 회사의 건전성과 투자자 보호를 위해 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 합니다.
제6-2조(용어의 정의)
- "대체투자"란 고유재산 운용, 인수 후 재매각, 파생결합증권·구조화증권 발행 등을 위해 부동산 또는 특별자산에 투자하는 행위를 말합니다.
- 고유재산 투자: 자기자본 운용을 위해 대체투자 자산을 취득하는 행위
- 셀다운 목적 투자: 인수 후 재매각 목적으로 대체투자 자산에 투자하는 행위
- 익스포져(Exposure): 대체투자의 결과 노출 또는 발생될 수 있는 위험의 비중 또는 금액
- 부동산 PF 업무: 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 또는 관련 증권, 파생상품 계약 등을 포함하는 행위
- 사회기반시설(SOC): 사회기반시설에 대한 민간투자법에 따른 국내 및 해외 시설을 의미
제6-3조(기준의 적용)
이 규정은 회사의 고유재산 투자와 셀다운 목적 투자 모두에 적용되나, 고유재산 투자의 경우 제4장은 적용하지 않습니다.
제2장 조직 및 관리체계
제6-4조(조직)
이 장에서 대체투자 관련 조직은 다음과 같습니다.
- 영업부서: 투자의 계획 및 실행, 마케팅, 자금관리 등의 업무 수행.
- 심사부서: 사업성 분석, 투자구조 및 리스크 분석 등의 심사업무 수행.
- 사후관리부서: 투자자금 회수 가능성 모니터링 및 투자자금 회수 조치 수행.
- 리스크관리부서: 익스포져 한도 설정 및 통제 관리 수행.
- 준법감시부서: 내부통제기준 준수 여부 점검 및 위반 사항 조사.
- 의사결정기구: 투자 심사보고서 및 사후관리현황 승인 업무 수행.
제6-5조(규정 및 관리체계)
① 회사는 대체투자 관련 조직을 구성하고 단계별 규정 및 관리체계를 구축해야 합니다.
② 별도 심의기구가 없는 경우, 리스크관리위원회나 이사회를 대체투자 의사결정기구로 활용할 수 있습니다.
③ 영업부서는 심사부서, 사후관리부서, 리스크관리부서와 독립성을 유지해야 합니다.
④ 별도의 사후관리부서 운영이 어려운 경우, 영업부서가 준법감시부서의 기준을 따라 사후관리업무를 수행할 수 있습니다.
⑤ 반기 1회 이상 투자절차 및 리스크관리 점검을 수행해야 합니다.
제6-6조(투자기준)
① 리스크관리위원회 등 의사결정기구에서 대체투자 익스포져 한도를 설정하고 규정에 반영해야 합니다.
② 자산별, 지역별, 거래상대방별 익스포져 한도를 설정하고 이를 초과하지 않도록 관리해야 합니다.
③ 주요 투자한도 제한:
- 부동산 PF 대출 및 관련 증권 익스포져: 자기자본의 30% 이내.
- 자산담보부기업어음(ABCP) 매입보장약정: 신용등급 A2 이내 (리스크관리위원회 승인 시 A3 가능).
- 부동산 PF 채무보증 익스포져: 자기자본의 100% 이내.
④ 한도 초과 시 리스크관리위원회 승인을 받아야 하며 관련 문서화 및 리스크관리 방안을 마련해야 합니다.
⑤ 반기 1회 이상 익스포져 한도를 모니터링하고 리스크관리위원회에 보고해야 합니다.
※ PF ABCP의 매입보장약정이란?
- 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에서 발행된 자산유동화기업어음(ABCP)에 대한 인수기관의 조건부 매입 약속
제6-7조(성과보상체계)
① 대체투자 성과보상체계의 원칙과 기준을 마련해야 합니다.
② 보상체계 설계 시 다음 사항 반영:
- 성과, 비용, 리스크의 균형 유지
- 단기성과 중심 보상 방지
- 시장위험, 신용위험 등 리스크 반영
- NCR 위험값 기반 성과보수 차등화
③ 리스크관리부서, 준법감시부서의 보상은 영업부서와 분리되어야 합니다.
제3장 심사 및 승인관리
제6-8조(심사 및 승인)
① 투자 실행 전 사업성과 리스크 분석을 수행해야 합니다.
② 심사 및 승인 절차를 문서화해야 합니다.
③ 투자계획서는 심사부서 또는 리스크관리부서에 제출해야 합니다.
④ 심사부서는 투자 리스크, 사업성 분석을 포함한 심사보고서를 작성하여 의사결정기구에 보고해야 합니다.
⑤ 의사결정기구는 심사 의견을 종합하여 투자 승인 여부를 결정해야 합니다.
⑥ 특정규모 이상 투자 건은 이사회 또는 리스크관리위원회의 추가 승인을 받아야 합니다.
투자계획서의 내용(예시)
| 구 분 | 내 용 |
| 거래에 대한 설명 | · 거래의 개요, 투자 구조 및 일정 |
| Exposure 분석 | · Exposure 및 예상 손익 분석 |
| 리스크 분석 | · 리스크 분석, 채권보전 방안, 위기관리 방안(contingency plan) |
| 현지실사 결과 | · 현지실사를 통한 확인 사항, 검토 의견 |
| 외부 전문가 의견 | · 감정평가서 및 관련 법률 검토 의견 |
| 기타 | · 기타 투자활동에 필요한 사항 |
심사보고서 작성시 분석 필요 사항(예시)
| 구 분 | 내 용 | 주요 확인사항 | |
| 거래 상대방 | · 거래상대방 위험 분석 · 거래구조 |
· 거래상대방 신용도, 재무현황 등 (부동산 PF의 경우 시행사·시공사 포함) · 계약내용협의서(term sheet) 작성 |
|
| 리스크 | · 리스크 분석 | · 금융 위험 · 법적 위험 |
· 인플레이션 위험 · 유동성 위험 등 |
| 사업성 | · 개발타당성 분석 · 수익성 분석 · 사업안정성 분석 |
· 부동산 PF의 경우 부지매입가 적정성, 공사비 타당성 등 · 재무 보고서, 스트레스 테스트 · 기대수익률 · 요구수익률 · 순현재가치 · 부채상환능력계수 · 현금흐름 · 내부수익률 |
|
| 투자 회수계획 |
· 투자회수계획(Exit Plan) | · 위험대비 수익(Risk & Return) 적정성 · 투자회수계획의 실현가능성 |
|
| · 자금회수 방안 | · 담보권 확보 및 보증인의 신용도 · 부보범위의 적정성 |
||
| 기타 | · 안정적 담보(토지 등)확보 가능여부 | · 담보가치 평가(LTV 등), 담보회수 평가 · 부동산 PF의 경우 시행사 자금투입 여부 · 계약율, 계약기간 경과여부 등 |
|
| · 안정적 사업진행 가능 여부 | · 개발 규제, 계획구역지정여부 · 지방자치단체 입장 확인 등 |
||
| · 신용보강 여부 | · 연대보증·채무인수 등 신용보강 형태·수준, 신용보강자의 신용등급 · 추가 담보제공 가능 여부 등 |
||
| · 관련 법률·제도 | · 대체투자와 관련된 주요 법률 및 제도이슈 | ||
| · 간접투자 | · 펀드 자산운용사 역량(트랙레코드 등) | ||
| · 대체투자자산 관련 정보 | · 경기동향, 대체투자자산 가격동향 · 대상지 인근 유사사례 등 |
||
해외 대체투자 관련 추가 분석 필요사항(예시)
| 구 분 | 내 용 | 주요 확인 사항 |
| 사업성 분석 | · 사업의 적합성 판단 | · 진출국 리스크(country risk) · 외부전문가 및 영업점 의견 |
| 환경분석 | · 투자 대상국가의 제도적 특성 검토 · 글로벌 경제상황 검토 |
· 해외 부동산 및 일반 경기, 경제성장률, 정치상황, 부동산 제도 등 · 유동성, 수익성 등에 영향을 미칠 수 있는 사건 및 경제상황 |
| 환율 | · 환 위험(FX risk) 검토 | · 환율 변동성, 환율환산 수익률 점검, 환헤지 필요 여부 등 |
| 조세 | · 조세 위험 검토 | · 해당국의 조세제도 |
| 유동성 | · 유동성 위험 검토 | · 해당 지역의 대체투자 자산 거래량 등(부동산 거래량, 분양률 등) · 전체 투자회수계획 및 소요기간 모니터링 |
| 기타 | · 기타 정보의 확보 | · 해외 대체투자 자산에 대한 정보 습득 채널 확보여부 (부동산 관련 평가기관 등) |
제6-9조(현지실사 및 외부전문가 검토)
① 회사는 대체투자 시 충분하고 적합한 현지 실사의 과정을 거쳐 투자여부를 결정해야 합니다.
② 아래와 같이 현지 실사가 불가능한 경우에는 이를 대체할 만한 절차를 마련하여 실시하고, 현지 실사가 불가능한 이유, 대체하여 실시한 절차 및 그 결과를 투자계획서에 반영하여 심사부서 및 리스크관리부서에 보고하여야 합니다.
- 블라인드 펀드 등 투자대상 자산을 특정할 수 없는 경우
- 감염병의 대규모 확산, 외교부의 특별여행주의보ㆍ적색경보 발령 등에 따라 현지 방문 자체가 어려운 경우
- 회사가 단기자금운용 목적으로 발행 당시 만기가 3개월 미만으로 발행된 국내 대체투자 자산에 만기보유 목적으로 투자하는 경우. 단, 투자총액 기준 300억원 미만으로 투자하는 경우에 한함
③ 해외 대체투자 자산의 경우 다음 각 호를 충족하는 외부전문가로부터 투자자산에 대한 감정평가, 법률자문 등을 받아야 합니다.
- 거래상대방과 독립적이며 업무의 전문성이 확보된 기관일 것
- 회사가 정한 자격을 모두 충족하고, 정해진 절차에 따라 심사부서 등에 의해 승인을 득한 기관일 것
제4장 셀다운 목적 투자
제6-10조(셀다운 목적 투자)
① 셀다운 투자 시 투자자의 이익 보호 및 적절한 자산 배분을 위해 확인사항과 절차를 마련해야 합니다.
② 심사보고서에 셀다운 계획 및 리스크 분석을 포함해야 합니다.
③ 셀다운이 지연되거나 실패할 경우 대응계획을 마련해야 합니다.
제6-11조(집합투자증권 투자)
① 집합투자증권 투자 시 불건전 영업행위가 발생하지 않도록 구체적인 확인사항 및 절차를 마련하여야 합니다.
제6-12조(파생결합증권 발행)
① 해외펀드를 기초자산으로 하는 파생결합증권 발행 시 기준을 충족해야 합니다.
② 기초자산에 대한 독립적인 현지실사를 수행해야 합니다.
③ 해외 대체투자 자산 관련 외부전문가 검토를 받아야 합니다.
④ 대체투자는 영업부서에서 수행해야 하며, 다른 부서에서 수행해서는 안됩니다.
⑤ 투자자산의 자금회수 방안(사후관리)을 마련해야 합니다.
제5장 사후관리
제6-13조(사후관리)
① 투자 건별 모니터링 및 사후관리를 수행해야 합니다.
② 자금 회수를 위한 절차를 마련해야 합니다.
③ 관리대상 투자건에 대해 관리방안을 수립해야 합니다.
④ 반기별 사후관리 현황을 리스크관리부서 또는 의사결정기구에 보고해야 합니다.
사후관리현황 보고의 내용(예시)
| 구 분 | 내 용 |
| 사업성 및 리스크 분석 | · 약정내용에 따른 자금관리 · 투자계획에 따른 사업진행 상황 · 관리대상 투자대상 현황 및 특성 조사 등 |
| 자금회수 방안 | · 채권회수, 담보권 실행, 사업장 매각, 시공권 포기 등 |
| 기타 | · 기타 사후관리에 필요하다고 판단되는 중요한 사항 |
제6-14조(위기상황 점검)
① 대체투자 관련 주요 거시경제변수 등을 분석하고 익스포져에 미치는 영향을 주기적으로 분석하여야 합니다.
② 스트레스 테스트를 통해 각 단계별 대응 계획을 수립하여 수익성 및 건전성을 관리해야 합니다.
제6-15조(사업성 평가 및 건전성 분류)
① 부동산 PF 관련 자산의 사업성을 평가하고 건전성을 분류해야 합니다.
② 사업성 평가에 따라 대손충당금을 적립해야 합니다.
③ 부실우려 사업장은 신속한 경공매 절차를 진행해야 합니다.
세부기준.
금융회사는 개별 사업장의 사업성 및 사업진행상황 등을 종합적으로 고려하여 4단계(‘양호’, ‘보통’, ‘유의’, ‘부실우려’)로 사업성을 평가합니다.
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